In De constructie van de Jungo hypotheek heb je kunnen lezen hoe een Jungo hypotheek wordt opgebouwd. We hebben één hypotheek, met meerdere investeerders. De investeerders krijgen verschillende vergoedingen voor het risico dat ze lopen. De combinatie hiervan is de rente die de huizenkoper uiteindelijk betaalt. In dit artikel leggen we je uit hoe de vergoedingen tot stand komen.

De verschillende investeerders

Voor een Jungo hypotheek gebruikt Jungo 3 soorten investeerders, die samen het hele hypotheekbedrag bij elkaar bij brengen. Dit doen ze door de hypotheek van Jungo te kopen. Hieronder beschrijven we welk deel van de hypotheek ze kopen, en welke vergoedingen daarbij horen. Een paar praktische rekenvoorbeelden vind je onderaan dit artikel.

Afbeelding: De gestapelde financiering van een Jungo hypotheek.

Senior investeerder

De senior investeerder investeert in het deel van de hypotheek tot aan 80% van de marktwaarde van de woning, de zogeheten loan-to-value. Het risico op dit deel is relatief laag, omdat een woning bij een verkoop waarschijnlijk wel 80% van de oorspronkelijke waarde oplevert. Omdat het risico relatief laag is, neemt de senior investeerder ook genoegen met een relatief lage vergoeding. 

  • Vergoeding (rente): Laag
  • Looptijd: 30 jaar
  • Risico: Laag

Back-stop investeerder

Als de huizenkoper voldoet aan onze voorwaarden, garanderen we op voorhand dat de hypotheek rondkomt. Al voordat de Crowd campagne is gestart. Om dit mogelijk te maken geeft een senior investeerder de garantie om het deel boven 80% van de marktwaarde te kopen als de Crowd niet, of niet voldoende, meedoet. Dat noemen wij de "back-stop investeerder". De back-stop investeerder kan dezelfde partij zijn als de senior investeerder die investeert in het deel tot 80%, maar het kan ook een ander zijn.

Dit is voor de senior investeerder een kostbare financiering. Vanuit Europese richtlijnen moeten er voor dit deel extra kapitaalreserves worden aangehouden. Bovendien is op voorhand onzeker hoeveel geld daadwerkelijk nodig is. Dat is pas duidelijk als de Crowd campagne is afgelopen. Als de campagne een succes is, doet de back-stop investeerder helemaal niet mee. Deze en andere factoren (o.a. kosten van een grote organisatie) maken dat de vergoeding die we aan de back-stop investeerder moeten bieden relatief hoog is. 

De Crowd en de back-stop investeerder hebben een vergelijkbaar risico en ontvangen dezelfde passende vergoeding voor dat risico. Omdat de back-stop investeerder extra kosten heeft die de crowd niet heeft en geen investeringsbeschermer, ontvangt hij een hogere rente dan de crowd. 

  • Vergoeding (rente): Hoog (Crowd vergoeding + opslag)
  • Looptijd: Maximaal 10 jaar
  • Risico: Hoog

Crowd investeerders (obligatiehouders)

De Crowd investeert via Jungo obligaties indirect in een hypotheek. Jungo leent de opbrengst van deze obligaties door aan Stichting Jungo Crowd, die daarmee een deel van de hypotheek koopt. De rente en aflossing op de obligaties worden gekoppeld aan dat deel van de hypotheek. Zo liften de obligatiehouders dus mee op de zekerheid van de Stichting. 

Op deze wijze wordt, samen met het geld van de back-stop investeerder, het deel van de hypotheek boven 80% van de marktwaarde van de woning gefinancierd. Dit deel van een hypotheek is voor senior investeerders relatief duur. Europese richtlijnen voor het aanhouden van hoge kapitaalbuffers en de hoge kosten van een grote organisatie maken het duur. Obligatiehouders hebben deze extra kosten allemaal niet. 

Voor de Crowd is er een hoger rendement, passend bij het hogere risico dat ze lopen op de investering, terwijl het voor de huizenkoper voordeliger is dan wanneer de hypotheek volledig door een traditionele aanbieder wordt gefinancierd. Financieren via de Crowd is namelijk goedkoper.

  • Vergoeding (rente): Hoog
  • Looptijd: Maximaal 10 jaar
  • Risico: Hoog

Rekenvoorbeelden

In de onderstaande voorbeelden rekenen we met de volgende voorbeeld tarieven voor de verschillende partijen:

  • Senior investeerder: 2%
  • Back-stop investeerder: 4,25%
  • Crowd investeerder: 3%

Voorbeeld 1: Huizenkoper financiert 100% van de marktwaarde, en de campagne is 100% succesvol. In dit geval wordt de startrente (in maand 1) van de Jungo hypotheek als volgt opgebouwd:

(2% * 80%) + (3% * 20%) = 2,2% 

Voorbeeld 2: Huizenkoper financiert 100% van de marktwaarde, en de campagne is 50% succesvol. In dit geval wordt de startrente (in maand 1) van de Jungo hypotheek als volgt opgebouwd:

(2% * 80%) + (3% * 10%) + (4,25% * 10%) = 2,325% 

Voorbeeld 3: Huizenkoper financiert 100% van de marktwaarde, en de campagne weet geen Crowd investeerders aan te trekken. In dit geval wordt de startrente (in maand 1) van de Jungo hypotheek als volgt opgebouwd:

(2% * 80%) + (4,25% * 20%) = 2,45% 

Heeft u het antwoord gevonden?